金匯中心(1993年建於丰台區的辦公項目)

據悉,金匯中心為辦公立項,土地使用只有40年產權。 1992年,金匯中心作為北京首個赴港招商項目,由港方來控股。金匯中心為綜合立項樓盤,只有40年產權,規劃建築面積3.3萬平方米。

項目介紹

「金匯中心」工程位於丰台區方庄芳群園,項目於1993年開始建設,1999年開始正式銷售,目前已建成封頂,但爛尾時間過長,項目內部的電梯已生鏽無法使用。

京城置業副總經理鄭寧表示,「金匯中心」是北京第一個可以外銷的商品房項目,甚至還在香港銷售過一批房源。但是由於規劃意見書與已建成樓座不符,無法辦理竣工驗收,項目無法推進而爛尾,銷售房款也退還給了買家。

據悉,金匯中心為辦公立項,土地使用只有40年產權。而從項目開建到現在已過去17年,產權僅剩下23年。該項目掛牌時間截止到2010年11月12日,如未徵集到受讓方還可繼續延期。

股權轉讓

首開地產17年爛尾樓金匯中心掛牌轉讓股權於11月12日夜間12點結束,但卻遭到了房地產公司的集體拋棄。

13日上午,京城置業副總經理鄭寧向記者透露,三家競標公司無一房產公司,均為投資公司,競標最早有望在18日出結果。

「截止到昨天已經有三家公司交了報告資料,如果通過資格預審合格的話,周一將發資格預審通知單。」鄭寧上午向記者透露,如果審查合格,這三家公司將交付保證金,以交納保證金作為現場競標的條件,如果順利最早18日就能出結果。

不過,對首開17年爛尾樓感興趣的三家公司無一家是房地產公司。據悉,三家公司均為投資公司。

鄭寧介紹,按照委託掛牌的條件,如只有一家公司交納保證金,那18日就能出結果,直接簽股權轉讓協議;如超過一家,那麼將由北京產權交易所安排幾家公司進行現場競價;此外,如果沒有一家符合資格或者沒有公司交納保證金,那麼轉讓將延期。

1992年,金匯中心作為北京首個赴港招商項目,由港方來控股。但由於對規劃不熟悉以及後期銷售不暢,港方銷售資金又沒到位,1996年開始,該項目進入停工狀態,成為了閑置的爛尾樓。

由於有首開公司的資金跟進,直到2008年年底,基本把股權變更的事情談妥。但繼續操作仍面臨巨大的資金壓力,所以首開集團選擇掛牌轉讓股權。

地產環境

10月18日,北京產權交易所掛牌信息顯示,京城置業100%股權及13459.34萬元債權的轉讓底價為19374.28萬元,轉讓方為北京首都開發控股集團。京城置業所開發的金匯中心工程從1993年開始建設,截至目前仍停建。資料顯示,京城置業成立於1993年,原本是一家合資公司,由一個香港公司與當時的城開集團合資成立。2005年底,城開集團與天鴻集團合併重組,組建成為首開集團。金匯中心由於多方面原因該項目遲遲未竣工,致使公司連年虧損,因此考慮轉讓全部股權。

樓市調控背景下,首開處理爛尾樓吸引了業內人士的關注。”已有三家公司交了報告資料,如果通過資格預審合格的話,周一將發資格預審通知單。”11月13日,京城置業副總經理鄭寧向媒體表示。按照他的說法,如果審查合格,這三家公司將交付保證金,如果順利最早18日就能出結果。

業內人士最為關心的是參與競標公司中沒有一家是房地產企業。”調控背景下,房地產企業自身難保,很難有資金收項目。而通脹背景下,投資公司仍然看好不動產的保值性能,逢低收樓是眼下很多投資機構正在忙碌的事。”業內人士表示。記者了解到,目前正忙著”收樓”的不僅有投資機構,還有山西煤老闆、鄂爾多斯礦主、溫商等”民資資本”。

“四環內,項目規模不大、價格合適的商業或者寫字樓現樓,尤其是一些國家單位處理的’獨棟’不良資產,是民間資本最喜歡收購的。”一位有著20年銀行工作背景,眼下是浙商、山西煤老闆等機構合作夥伴”職業中間人”的聶小姐告訴記者。她透露,不久前,幾位浙商組成的”投資公司”就找到她,要求幫忙聯繫某單位要處理的位於西客站的一棟樓,但她去聯繫時已經為時過晚,該樓已經被山東一家礦主兩天之內”加價”拿下。

“既然國家不讓買住宅了,這個階段剛好是寫字樓、商業地產的價格低洼期,花三四個億、買一棟位置好、規模不大的寫字樓項目也是個不錯的選擇。”浙商陳先生說。他告訴記者,他還有好幾個朋友想用手上的幾個億,買一棟三環以內的1萬多平方米的樓。

浙江民企接盤

開工近18年仍未竣工的北京現存最老爛尾樓金匯中心終於找到了買家。昨日,記者獲悉,浙江中樂投資集團將以2.8億元的價格獲得北京京城置業房地產開發經營有限公司(下稱京城置業)100%股權及13459.34萬元債權,「金匯中心」是公司資產的核心,佔到資產總額的98.784%。

將改造成五星級酒店

去年10月18日,北京首開集團以1.94億元的底價,在北京產權交易所掛牌轉讓京城置業100%股權及近1.35億元債權。去年12月,有兩家公司繳納5800萬元保證金后參與投標。其中,中樂投資集團投標價格為2.8億元溢價44%,另一家投標公司投標價格為2.4億元。

昨日,中樂投資集團收到金匯中心項目中標通知書,被告知需在5個工作日之內付清全款。

京城置業所開發的「金匯中心」工程位於北京市丰台區方庄芳群園,於1993年開始建設,截至目前已爛尾近18年,仍處於停建狀態。

中樂投資集團董事長王明昨日表示,接手后將把金匯中心改造裝修成為五星級酒店,金匯中心或將更名為「中樂酒店」由集團自持經營,中樂投資集團總部也將從河南鄭州搬到北京,酒店將留一部分樓層給集團總部自用。

預計一年後可開業

記者了解到,未來8-10個月內,中樂投資集團將投入1.5億-2億元改造金匯中心,預計一年後即可開店營業。中樂投資集團董事長王明表示,裝修好的金匯中心將以新面貌示人,由於126米的高度和圓桶狀的獨特造型,金匯中心將成為方庄地區標誌性建築。

王明告訴記者,高溢價買下該項目,主要是能藉此快速進入北京,如果買地蓋樓至少需要3年時間,而該項目改造一年即可將總部遷往北京,對於集團發展有著戰略性意義。另外,該項目地理位置優越,靠近南三環、北京南站地鐵等交通要塞,比較適合做酒店,中樂投資有著酒店投資的經驗。此外,北京有10多萬浙江人生活,酒店也將打造成為浙江商人交流的平台。

資料顯示,中樂投資集團是一家以房地產為主業,五星級酒店、商業、金融、工業等領域的大型綜合性企業集團,總資產超過80億元,產業分佈於浙江、河南、湖南等地。

營利規劃

至少14年才能收回成本

中樂投資集團董事長王明稱,「利潤並不重要」

金匯中心為綜合立項樓盤,只有40年產權,規劃建築面積3.3萬平方米。從1993年開始建設至今,金匯中心已爛尾近18年。這意味著,目前金匯中心的產權僅剩下22年。

按照中樂投資集團投標價格2.8億元計算,該項目樓面成本約為9000元/平米;加上1.5億-2億元的裝修改造費用,中樂投資集團總成本上升至4.3億-4.8億元,樓面成本上升為13500-15000元/平米。

中樂投資集團董事長王明向記者介紹稱,在參與投標前,公司已經核算過成本。金匯中心改造成酒店后,每年經營利潤約為2000萬-3000萬元,14-24年才能收回成本。

對於成本回收期長,甚至長期不賺錢,王明表示:「主要是我們能進入到北京,集團在北京有了一個資產,利潤並不重要」。

改造難點

超高6米或拆頂部裝飾

此前,金匯中心超高、容積率過大等問題飽受質疑。甚至有業內人士稱,金匯中心推倒重建或是唯一出路。中樂投資接盤后如何改造頗受關注。

金匯中心按照規劃限高120米,但建成時已126米,存在超高問題;項目容積率達到6以上,總建築面積3.3萬平方米,而地上地下的車位僅100多個,根本無法使用。

有業內人士表示,金匯中心是上世紀90年代的商業地產,存在超高、不符合規劃,容積率高、停車位少等問題,這些都已不符合現今商業地產的理念。

對此,中樂投資集團提出解決的方案是:國資委等有關部門同意金匯中心轉讓,也就表示該建築沒有問題,具體還要等產權過戶后,對金匯中心進行改造時再諮詢有關部門。如果真存在超高問題,可以將樓座頂部廣告牌部分拆掉,頂部裝飾部分剛好6米,就能解決這個問題。

據悉,在招標書中,首開要求受讓方在受讓金匯中心時,同時接受並履行京城置業與北京康實工程監理公司於2005年5月24日簽署的《租賃協議》。該協議約定:京城置業將金匯中心租賃給康實監理公司作為經營場地,租賃期為20年。

中樂投資集團表示,在產權過戶后,如果康實監理公司願意繼續租用金匯中心,中樂投資集團也願意出租;如果康實監理公司不願租用,願意與康實監理公司協商解除租約。

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