宅基地使用權(一種物權)

宅基地使用權是經依法審批由農村集體經濟組織分配給其成員用於建造住宅的沒有使用期限限制的集體土地使用權。《中華人民共和國民法典》第三百六十二條規定:「宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。」宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地。已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者註銷登記。

2019年9月,中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部發布《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》。要嚴格落實「一戶一宅」規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標準,嚴禁城鎮居民購買宅基地。

法律依據

第三百六十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有佔有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

第三百六十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理的法律和國家有關規定。

第三百六十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民,應當依法重新分配宅基地。

第三百六十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者註銷登記。

農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,縣級人民政府在充分尊重農村村民意願的基礎上,可以採取措施,按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。

農村村民建住宅,應當符合鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃,不得佔用永久基本農田,並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。編製鄉(鎮)土地利用總體規劃、村莊規劃應當統籌併合理安排宅基地用地,改善農村村民居住環境和條件。

農村村民住宅用地,由鄉(鎮)人民政府審核批准;其中,涉及佔用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。

農村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批准。

國家允許進城落戶的農村村民依法自願有償退出宅基地,鼓勵農村集體經濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。

使用特徵

宅基地使用權範圍一般包括居住生活用地;四旁綠化用地;其他生活服務設施用地。即一家一戶的農戶居住生活的庭院用地。

宅基地使用權具有如下特徵:

(1)宅基地使用權的主體只能是農村集體經濟組織的成員。

(2)宅基地使用權的用途僅限於村民建造個人住宅。個人住宅包括住房以及與村民居住生活有關的附屬設施,如廚房、院牆等。

(3)宅基地使用權實行嚴格的「一戶一宅」制。根據土地管理法的規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅,應符合鄉(鎮)土地利用總體規劃,並盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地,經鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批准,但如果涉及佔用農用地的,應依照土地管理法的有關規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批准。

(4)福利性:宅基地的初始取得是無償的

1、宅基地問題是怎麼來的一般而言,住宅與土地是不可分割的,作為公民的私財,可以繼承、轉讓和買賣。「宅基地」則是一個「中國特色」的問題。

2、經過「土改」,建立了農民私人所有的土地制度,大部分地區的農民領取了《中華人民共和國房地權證書》。

3、經過社會主義改造,農村土地依然是農民私有,但由集體統一經營,農民的宅基地則依然由農民保留所有權和處分權。

4、經過「人民公社」運動,確立了農村土地集體所有制,農民宅基地也歸集體所有,農民只對宅基地享有使用權,並且不能出租、買賣等。

5、改革開放以後,繼續堅持農村土地集體所有制,僅允許宅基地使用權人出租、出賣地上建築物。可見宅基地並不只是一個單純的財產問題,本質上是中國社會變遷的反映。

6、宅基地使用權是不可繼承的。

宅基地使用權人對宅基地享有如下權利,並承擔一定的義務:

(1)佔有和使用宅基地。宅基地使用權人有權佔有宅基地,並在宅基地上建造個人住宅以及與居住生活相關的附屬設施。

(2)收益和處分。宅基地使用權人有權獲得因使用宅基地而產生的收益,如在宅基地空閑處種植果樹等經濟作物而產生的收益。

(3)宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權消滅。對沒有宅基地的村民,應當重新分配宅基地。

(4)宅基地使用權人出賣、出租住房后,再申請宅基地的,土地管理部門將不再批准。並且,宅基地使用權的受讓人只限於本集體經濟組織的成員。

基本規定

中華人民共和國民法典(第十三章宅基地使用權)

第三百六十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理的法律和國家有關規定。

第三百六十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民,應當依法重新分配宅基地。

第三百六十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者註銷登記。

使用權的概念

宅基地使用權是農民因建造自有房屋而對集體所有的土地享有佔有、使用的權利。特點有:(一)宅基地的所有權歸村集體或者村集體經濟組織。(二)宅基地使用權的主體是特定的農民。使用權僅限於本集體經濟組織內特定的成員享有,農村集體經濟組織以外的人員不能申請並取得宅基地。(三)宅基地使用權具有有限性。即宅基地原則上只能由宅基地使用不能將宅基地轉賣。(四)宅基地使用權具有福利性。即農村村民取得宅基地使用權基本上是無償的,或只交納了極少的費用。

農村村民取得宅基地使用權需要履行一定的法律手續。《土地管理法》第62條第3款規定:「農村村民住宅用地,經鄉(鎮)人民政府審核,由縣級人民政府批准;其中,涉及佔用農用地的,依照本法第44條的規定辦理審批手續」。具體說:

1、由本人向所在的農村集體經濟組織或村民委員會提出用地申請;

2、由農村集體經濟組織召開其成員會議或者村民委員會會議村民會議就村民提出用地申請進行討論;

3、農村集體經濟組織成員會議或者村民會議討論通過後;由村集體經濟組織或村民委員會報鄉(鎮)人民政府審核;

4、鄉(鎮)人民政府審核同意后,報縣級人民政府批准;其中,佔用農用地的,依照土地管理法》第44條的規定辦理農用地轉用手續。

使用管理

依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》和《基本農田保護條例》的有關規定:

1、農村村民未經批准或者採取欺騙手段騙取批准,非法佔用土地建住宅的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令退還非法佔用的耕地,限期拆除在非法佔用的土地上新建的房屋。

2、農村村民超越省、自治區、直轄市規定的標準,多佔土地的,多佔的土地以非法佔地論處,即按照未經批准或者採取欺騙手段騙取批准非法佔用土地的違法行為處罰。

3、農村村民買賣或者以其他形式非法轉讓宅基地的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門沒收違法所得,可以並處罰款。

4、農村村民不按照批准的用途使用宅基地的,由農村集體經濟組織報經原批准用地的人民政府批准,可以收回宅基地使用權。

5、農村村民擅自佔用耕地建房,破壞種植條件的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令限期整改或者治理,可以並處罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

6、農村村民佔用基本農田建房,毀壞種植條件的,由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令改正或者治理,恢複種植條件,處佔用基本農田的耕地開墾費1倍以上2倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

變動條例

宅基地轉讓、出租的,不得再申請宅基地;

權利人轉讓房屋及其宅基地使用權的,應當將房屋及宅基地使用權轉讓給本集體經濟組織內符合建房申請宅基地條件的成員;

轉讓房屋及宅基地使用權后,宅基地使用權主體發生變化,並涉及受讓人取得新的宅基地,故應當依法辦理轉讓登記手續。宅基地以及住宅房屋,不僅可以用於居住,也可以用於從事家庭生產和經營活動。

宅基地使用權的取得具有無償性、福利性,申請取得宅基地使用權后,依據《確定土地所有權和使用權的若干規定》,空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地,不確定土地使用權。已經確定使用權的,由集體報經縣級人民政府批准,註銷其土地登記,土地由集體收回。

《物權法》第153條規定,宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。農村村民要獲得宅基地使用權,應通過申請並獲得有權機關的批准。取得宅基地使用權必須具備如下條件:

第一,必須是本村集體經濟組織成員。申請人必須是無宅基地、家庭人口眾多確需分戶居住的,因國家或鄉(鎮)建設需要另行安排宅基地的或者在農村落戶需建住宅而無宅基地的情況的的村民。

第二,申請人提出申請。村民首先向所在地的農村集體經濟組織提出申請,集體經濟組織同意后將申請提交鄉(鎮)土地利用總體規劃,盡量利用原有的宅基地和村內空閑地。如果佔用農用土地作為宅基地,則需要依照《土地管理法》的規定,報省級人民政府批准,並辦理農用土地轉用批准手續。

宅基地使用權只能由宅基地使用權人行使,任何組織或者個人不得侵佔、損毀宅基地。宅基地使用權有效轉讓,必須滿足下列條件:

第一,轉讓行為應徵得本集體經濟組織同意;

第二,受讓人為同一集體經濟組織內部成員;

第三,受讓人沒有住房和宅基地,且符合宅基地使用權分配條件。

宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基使用權消滅。譬如出現地震、海嘯、山洪、山體滑坡等自然災害造成宅基地滅失的,宅基地使用權自然消滅。《物權法》第154條規定,對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地。這裡的「失去宅基地」除了自然災害導致宅基地滅失的情形外,還包括集體經濟組織收回宅基地或者國家徵收而使農戶失去宅基地的情況。

變更登記

已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者註銷登記。宅基地使用權分為登記與未登記兩種情況。已經登記的,還可能發生變更登記或者註銷登記。請注意,宅基地使用權並非「設立登記」產生。「村裡」分給你一塊宅基地,即使沒有登記,你也有宅基地使用權。

立法背景

由於涉及全國9億農民「安身立命」及攸關社會和諧穩定,國家政策和立法一直從嚴控制宅基地轉讓。《物權法》中有關宅基地使用權的規定有四條,其它規定散見於《土地管理法》、《擔保法》等法律中。應注意,《物權法》規定的宅基地使用權特指農村宅基地使用權。

宅基地轉讓

依據《土地管理法》第62條、《物權法》第155條及有關政策,有條件的允許宅基地使用權轉讓不為法律所禁止。需具備的條件有:

(一)轉讓人擁有二處以上的宅基地;

(二)轉讓人與受讓人為同一集體經濟組織內部的成員;

(三)受讓人沒有住房和宅基地,且符合宅基地使用權分配條件;

(四)轉讓行為徵得集體經濟組織同意。強調一點,以上條件應同時具備。

不得購買

我國人多地少,一直實行最嚴格的土地管理制度,且為防止出現農民轉讓宅基地后流離失所,進而影響社會穩定這一大局,我國立法禁止城鎮居民購買宅基地。國務院於《關於深化改革嚴格土地管理的決定》再次強調:「加強農村宅基地管理,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。」《土地管理法》中有關「農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批准」的規定,也體現了不允許宅基地使用權向集體經濟組織外的城鎮居民轉讓的意思。

綜上,農村宅基地只能在村集體成員內部之間轉讓,不能轉讓給城鎮戶口的居民。

政策新規

2019年9月,農村宅基地管理新政出爐,將在盤活資源同時堅守底線。中央農村工作領導小組辦公室、農業農村部日前印發《關於進一步加強農村宅基地管理的通知》(以下簡稱《通知》)。《通知》要求,嚴格落實「一戶一宅」規定,同時鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的,租賃合同的期限不得超過二十年。不得以各種名義違背農民意願強制流轉宅基地和強迫農民「上樓」,嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地。

《通知》要求嚴格落實「一戶一宅」規定。農村村民一戶只能擁有一處宅基地,面積不得超過本省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民應嚴格按照批准面積和建房標準建設住宅,禁止未批先建、超面積佔用宅基地。《通知》同時提出,鼓勵盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。鼓勵村集體和農民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,通過自主經營、合作經營、委託經營等方式,依法依規發展農家樂、民宿、鄉村旅遊等。

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