樓書(房地產廣告的形式)

樓書是房地產開發商或銷售代理商宣傳樓盤、吸引購房者的重要資料,是房地產廣告的一種重要形式,它較大眾媒體上的房地產廣告和銷售宣傳資料更為詳實和豐富。

主要內容

一般來說,樓書主要包含以下一些重要信息:

(1)樓盤概況。包括佔地面積、建築面積、公共建築面積、商業建築面積、建築覆蓋率、容積率、綠化率、物業座數、層數、層高、車位數、物業結構、發展商、投資商、建築商、物業管理人等。

(2)位置交通。包括樓盤所處具體位置示意圖、交通路線示意圖及位置、交通情況的文字詳細介紹等。

(3)周邊環境。包括自然環境介紹、人文環境介紹、景觀介紹等。

(4)生活配套設施。包括對周邊學校、幼兒園、醫院、菜市場、商場、超市、餐飲服務業、娛樂業、郵政電信等配套建設的介紹等。

(5)規劃設計。包括對樓盤規劃人、規劃理念、規劃特點、樓盤建築設計者、設計理念、建築特色、環藝綠化風格特色等的介紹。

(6)戶型介紹。戶型與生活是否方便、舒適有著極大的關係,是影響消費者購買決定的重要因素之一,因此,樓書中對戶型的介紹往往不惜餘力,以靈活多樣的方式將戶型特色、戶型優點「悉數」展示。

(7)會所介紹。作為全新生活方式下的產物,以及能提升樓盤整體品位的重要組成部分,會所在近年的房產市場中受到越來越高的重視,會所功能、會所設計概念、會所服務細則也因此在樓書中有所介紹。

(8)物業管理介紹。物業管理即樓盤的售後服務,隨著市場的發展,人們對物業管理日益重視,對物業管理的要求也越來越高。物業管理人背景、物業管理內容、物業管理特色也作為吸引購房者的重要內容在樓書中詳細介紹。

隨著電腦製圖技術和彩印技術的飛速發展,如今的樓書製作得相當精美,尤其是對於預售商品房來說,電腦製圖技術可以說是發揮到了極致。然而,樓書越精美,距離樓盤的實際狀況也就越遠。購房者一定要冷靜分析其中所包含的大量的樓盤信息,客觀評價,審慎抉擇。

電子樓書

電子樓書是將各種不同媒體、不同格式的信息有序合理的組織在一起,通過互動參與的方式,將信息最有效的傳達給用戶,最大化用戶的購房慾望。

電子樓書與普通樓書的最大的區別在於:用戶了解信息的過程中,是被動還是主動的 參與進行信息交換。

綜觀目前房地產市場上出現的樓書,絕大多數是以紙質為載體。許多房產商對於樓書的較勁也就體現在誰的印刷更高檔、誰的創意更鮮活……但是,無論房產商怎麼出新意,其傳播信息的能力總是受到」平面媒體」固有特性的限制:平面呆板的樓書總是無法跨越語言之外的意境,儘管有」一圖抵萬言」之說,但畢竟平面構圖不易產生具有很強衝擊力的震撼效果。如果從單純的樓書製作來看,我們對平面樓書無可非議,但如果我們同時要考慮到樓書對於銷售的促進作用,就不得不重新審視樓書的策劃與製作。

目前國內已經有許多樓盤在現場推廣時運用電視向客戶播放關於樓盤的介紹信息,這可以歸納為電子樓書的雛形。也有一些房產商在推廣時會結合樓盤的定位特徵,向客戶派發蘊合樓盤定位特徵的光碟等。這些做法都從一定層面上反映了房產商對於電子傳播載體的重視。

學會看樓書

看圖畫

經過美化的樓盤效果圖,不合比例的卡通式的交通位置圖都不足信。眼下,隨著彩印技術的不斷提高,售樓書越做越精美,但同時距離實際也越來越遠。購房者應該注意,樓書上的平面圖也有學問,購房人應由大到小進行閱讀,首先應研究小區總體規劃平面圖,確定小區的環境布局是否理想,是否有足夠的綠化率與車位,樓與樓之間的間距是否夠大,是否影響採光,仔細了解小區內外的道路交通情況,進出小區是否方便,是否有保安系統,垃圾是否集中處理等。然後看整幢樓的平面圖,最後看自己擬選購的單位平面圖。

看方向

有些房地產項目的樓書上沒有標明樓宇的方向,這就要注意了。通常坐北朝南的建築最好賣,房地產發展商宣傳惟恐不及。

看文字

銷售單張上標註的價格一定要搞清,起價、均價、開盤價、清盤價各不相同,有時樓書上出現的價格只是供應幾套的優惠價。另外,樓書上承諾的交樓日期、建設材料、配套設施等也可能在日後發生變化,因此簽約之前一定要落實清楚。

看戶型

過去的許多老戶型,過於強調出房率,戶型設計得往往過於直露、簡陋。進入戶門后往往沒有玄關設計,廳內景象一覽無遺,卧室、書房的私密性和安適度受到影響,現在買房應避免此類戶型。

目前普遍看好的戶型設計一般都重視功能分區明確,既有層次感又不宜設置過多隔斷牆,用一條較短的走廊連接卧室和起居室,進入戶門以後起居室分為會客和餐廳兩個區域,餐廳和廚房相連,卧室和衛生間相連,兩者互不干擾。

住宅里不同房間的門戶朝向也很有學問。如衛生間的門向著廳開,私密性不強,形成主客間的尷尬。如果套房的面積較小,兩者難以保持較長的距離,其房門也最好別設計成相對或並列的形式。在起居室最好不直接看到衛生間的房門,可通過套房的整體戶型設計和曲折巧設衛生間。廚房由於多和餐廳相連,可以設在靠近戶門的位置。

近年來,「動靜分開」成為體現戶型設計成功與否的一個重要因素。過去由於設計的不足,主人去卧室、廚房、衛生間都要反覆穿過起居室,造成起居室靜態區域內的紊亂。同時,一旦起居室有客人,家中的所有成員都難以迴避,這是在選擇新居的時候應該注意避免的。

如何設計

樓書是樓盤銷售信息的集合。它主要面對的是客戶,樓書的重要性自然是不言而喻的。

作為成功的發展商,首先應該對自己的項目、對自己的客戶群體、對自己的信譽負責任。所以樓書的內容必須真實。另一方面,今天的客戶是日漸成熟的消費者,他們對樓盤的各種構成要素,包括發展商的實力與誠意等都有自己的評判。

從法律角度看,樓書是發展商對客戶在某種意義上的承諾,其內容、數據都應該是嚴肅認真的,任何誇張、虛偽和差錯都是不明智的和不允許的。比如,一家發展商在樓書中承諾採用名牌進口電梯,但最終安裝的是名牌合資電梯,引發客戶投訴,發展商不得不作出賠償。

不少精明的消費者就是因為樓書的失真而放棄了對項目樓盤的選擇。因此,應首先創造一流的信譽與項目,其次才是製作一流的樓書。

樓書設計完成後,發展商不妨請自己的律師審查一遍,防止出現法律偏差與糾紛。

全面詳實 從發展商宣傳自己樓盤和客戶的購買心理以及成功的樓書文案等各種角度分析,樓書大致應包含以下內容:樓盤的地理位置 樓盤的地理位置是客戶第一關心的問題,因此,應在樓書的顯要處予以標明。位置圖應盡量準確,表現交通條件、周邊商業、教育與物業環境。

物業樓盤的景觀最好有一張體現小區物業特色的視點圖,表現建築物外立面、環境綠化、小區景觀、交通組織等內容。在樓書的其它位置,可以補充給出建築物局部立面,表現陽台、飄窗等最具特色的細部處理。如是現房,採用現場照片來表現物業樓盤的實際景觀,這對銷售會有較好的作用。

另外一個細節問題,往往被發展商忽視。在房展會上,細心的客戶會發現,樓書上的立面圖、視點圖表現的建築外牆顏色與展會上樓盤模型的顏色相差甚遠。此事雖小,卻往往給客戶留下發展商隨意改變或舉棋不定的印象。

樓盤的結構特點 建築的結構體系(剪力牆;框架剪力牆;是現澆混凝土還是鋼結構等)、結構抗震特點、層高(結構層高或樓層凈高)等都是客戶關心的內容,應闡明。

樓盤平面圖 有些發展商在樓書中只提供單獨的戶型圖,沒有整個樓座的平面圖。這樣,對客戶很不方便。客戶無法比較和了解同一平面內各戶型的相互關係、電梯樓梯的位置,使客戶十分茫然。因此,有必要在樓書中提供標明各個戶型的樓盤平面圖。

戶型平面圖 很少有發展商會拿出沒有戶型平面的樓書,但缺少各房間的面積指標卻是常見的。建議一定要給出每一戶型中各房間的面積指標,並註明是銷售面積還是使用面積。

價格表 考慮各銷售階段房價的調整與變化,價格表可作為附件出現。

付款方式和物業管理收費標準應清楚說明。

車位與車庫情況 除高標準別墅外,車位是否充足、車庫出入口位置、車庫形式等都是客戶選擇商品房時越來越關心的問題。

樓盤各種設備的說明 開發商應對樓盤和小區的各種設備如採暖、通風、空調、電梯、給水、安防、智能化、供電、通訊、熱水、燃氣等配套設備的形式與標準給予明確的承諾。

樓盤的裝修標準(1)說明樓盤的室內裝修標準:戶內裝修的內容,具體部位的裝修標準(如戶內門窗的材質、品牌;外窗玻璃的層數、顏色與隔音性能等)、潔具品牌、上水管線材質、廚房設備等等,如是精裝修更應給予具體說明。

(2)說明樓盤的外裝修及公共部位裝修標準:外牆材質、飾面材料;入口大堂、每層公共走廊、電梯前室、樓梯的裝修標準等等。

小區的配套內容 這一部分往往是發展商大為強調的內容。比如,小區會所、

購物條件、健身設施(旅遊館、網球場、健身房等)、教育設施(幼兒園、中小學校等)、娛樂設施、社區交往場所等等。

特別說明建設一個小區就是為客戶們設計一種生活,打造一種社區文化。作為成功的發展商,不僅要為客戶建造優質的硬體環境,更要在項目之初就策劃好為客戶提供怎樣的軟體環境,為入住的業主提供什麼樣的服務。以及服務的內容與標準、物業公司的信譽與業績、社區文化的內涵與特色,甚至他們的鄰居是誰等。因此,如果有成熟的設計不妨在自己的樓書中給予特別說明,來強調項目的特色。

設計考究樓書不僅是銷售信息的載體,更是溝通發展商與消費者——客戶的橋樑。怎樣捕捉客戶的目光,是開發商普遍關心的命題。樓書的設計要精美、考究、有個性、有特色,這才是吸引客戶的重要手段之一。成功樓書的語言應該是優美、樸實、睿智、深刻的,切忌廣告色彩太濃;樓書的插圖、照片要精鍊、到位,切忌漫無邊際、張冠李戴、過分誇張。

比如,明明是經濟適用房的樓書,卻非要擺上歐美情侶的倩影;明明是在北京地面的樓盤,卻非要印上法國宮廷的雕塑。凡此種種過分的誇張,不但起不到吸引客戶的作用,反而會使客戶們遠離樓書中描繪的海市蜃樓!攜帶方便很多發展商花了相當多的資金來製作樓書,樓書的確也精美,可是有一點被忽視了:樓書開本做得很大,公文包裝不下,客戶攜帶非常困難;有的發展商甚至選擇用大大的單頁銅版紙來印製樓書,很象廣告畫。試想一下,客戶怎樣把它帶走?怎樣閱讀?還有的樓書特意採用深顏色底色和很小的暗色字體來印製,青年人尚要花費九牛二虎之力去猜測,老年客戶朋友怎樣看清楚?樓書的開本要大小適中,便於攜帶;字體清晰,與紙張顏色的反差大。

比如,北京的紫竹花園、望京A4區、今日家園、興濤社區;深圳的依山居、金地翠園、東莞的新世界花園;上海的菊園等等的樓書做得還是不錯的。

總之,發展商要努力通過樓書很到位地宣傳自己的項目,盡量滿足客戶了解樓盤與社區各種情況的需求。

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